15 Jahre Königs-Galerie – Wie alles begann

Die Königs-Galerie-Hausherren Gerhard und Monika Jochinger. Foto: Mario Zgoll

Die Königs-Galerie-Hausherren Gerhard und Monika Jochinger. Foto: Mario Zgoll

1995 eröffneten Monika und Gerhard Jochinger, Geschäftsführende Gesellschafter der Jochinger Bauconsulting und Projektmanagement GmbH, die Königs-Galerie am Friedrichsplatz. Am 1. Oktober blickte das Einkaufscenter in der Kasseler Innenstadt auf sein 15-jähriges Bestehen zurück. Die Geschichte der Kö beginnt allerdings schon viel früher. Im Jérôme-Interview erinnern sich die Eigentümer an die Anfänge des Großprojektes.

Jérôme: Wie und wann ist die Idee zum Bau der Königs-Galerie entstanden?

Gerhard Jochinger: Die Idee zur Königs-Galerie entstand 1986, nachdem die Kö-Galerie in Düsseldorf, geplant vom Architekturbüro Walter Brune, den Internationalen Shoppingcenter-Preis für das schönste Einkaufscenter Europas in dieser Größenklasse erreicht hat. Damals gab es vergleichbare Objekte nur in Hamburg – das Hanse-Viertel und die traditionsreichen Galerien aus dem letzten Jahrhundert.

Jérôme: Was galt es für Sie vor dem Start des Megaprojektes Kö abzuwägen?

G. Jochinger: Mich hat die Faszination eines solchen innerstädtischen Highlights ungeheuer motiviert, und ich habe unmittelbar nach der Besichtigung des Objekts in Düsseldorf Luftbildaufnahmen von Kassel und Lagepläne studiert und nach kurzer Zeit zwei, drei Standorte identifiziert, die dafür optimal geeignet waren. Ich habe mich dann für den optimalsten Standort, den es für dieses Objekt in Kassel gab, entschieden.

Wie man damals auf den Luftaufnahmen sah, waren 70 Prozent der Flächen, die heute mit der Königs-Galerie bebaut sind, Hinterhöfe und Müllabladeplätze. Eine maximal 15 Meter tiefe Bebauung von der Oberen Königsstraße und ein baufälliges Parkhaus an der Neuen Fahrt waren die maßgeblichen Randbedingungen. Auf diesen Grundlagen haben wir die ersten Überlegungen, Planungen, Skizzen und Schnitte durch das mit sieben Metern Höhenunterschied versehene Gelände zwischen der Oberen Königsstraße und der Neuen Fahrt gezeichnet und erkannt, dass dies der beste Standort für ein kleines innerstädtisches Highlight wäre.

Jérôme: Welche Hürden mussten Sie umschiffen, bis alle Verträge unterschrieben waren?

G. Jochinger: Schon alleine die Projektentwicklungszeit von 1987 bis zur Fertigstellung 1995 zeigt, dass es viele Hürden zu umschiffen galt.

Projekte in dieser Dimension werden in aller Regel durch Wettbewerbsverfahren oder städtebauliche Wettbewerbe vorbereitet. Das haben wir auch im Fall der Königs-Galerie getan. Es gab einen städte-baulichen Wettbewerb, zusammen mit der Stadt Kassel und mehreren national und international erfahrenen Architekten. Allein dieses Verfahren hat mehr als drei Jahre gedauert.

Danach galt es, über 40 Miet-, Eigentums- und grundstücksrechtliche Verträge abzuschließen, einmal mit dem Haupteigentümer des Grundstücks an der Oberen Königsstraße, mit dem Eigentümer des Grundstücks an der Neuen Fahrt – das war die Stadt Kassel –, aber auch mit ganz vielen Anliegern, die zum Teil Fenster zum Objekt oder Nutzungen hatten auf Flächen, auf denen die Königs-Galerie heute steht.

Viele weitere Erschließungs- und Parkplatzfragen waren zu klären. Man kann sich vielleicht heute nicht mehr daran erinnern, dass der Auslöser und die Möglichkeit, das seinerzeit große Parkplatzproblem in der Kasseler Innenstadt zu lösen, nämlich die Parkgarage unter dem Friedrichsplatz zu bauen, auch nur durch unsere Planungs- und Vertragsinitiativen zustande gekommen ist.

Das maßgebliche Eigenkapital für die Baumaßnahme der Friedrichsplatzgarage ist durch die Stellplatzablösesumme der Königs-Galerie zur Verfügung gestellt worden.

Jérôme: Wer waren Ihre größten Unterstützer?

G. Jochinger: Der größte Unterstützer am Anfang der Maßnahme war der damalige Oberbürgermeister und spätere Finanzminister Hans Eichel, der sich nach einer Vorstellung des Projektes die Königs-Galerie in Düsseldorf angesehen hatte und als Architekturfreund von da an mit großer Begeisterung unsere Pläne für die Verwirklichung der Königs-Galerie unterstützt hat.

Das war auch erforderlich, denn ein solches Bauvorhaben muss von oben her gewollt und gefördert werden, trotzdem hat es dann noch von 1987 bis 1992 – fast fünf Jahre – gedauert, bis alle Hürden überwunden waren.

Jérôme: Wie hoch schätzten Sie damals Ihr persönliches Risiko ein?

G. Jochinger: Unser persönliches Risiko war enorm. Wir hatten bei den Projektentwicklungen, die wir vorher durchführten, sowohl im City-Center Wilhelmshöhe als auch im ATRIUM, nur erfolgreiche Projekte abgeschlossen, die es uns ermöglicht hatten, das erforderliche Eigenkapital für die Projektentwicklung vorzuhalten. Seinerzeit waren das mehrere Millionen Mark, mit denen wir im Risiko standen.

Jérôme: Wie ging es Ihnen dabei emotional?

G. Jochinger: Emotional kann man solche großen Objekte nur dann stemmen, wenn einen die Projektidee und die dahinterstehende Architektur und das letztendlich vor Augen stehende Ergebnis jeden Tag immer wieder motivieren, weiterzumachen, mit dem Ziel, an einer optimalen Verwirklichung zu arbeiten.

Jérôme: Welcher war für Sie der einprägsamste Moment in der Umsetzungsphase?

G. Jochinger: Der einprägsamste Moment war, als die auf einer Höhe von mehr als 20 Metern über dem damaligen Rohbau schwebende Stahlkonstruktion, die später das Glasdach umschloss, erstmals für wenige Tage ohne Gerüst zu sehen war.

Über die ganze Bauphase, von der Entstehung des Untergeschosses bis zu dem fertigen Objekt, war dieser Blick ständig von umfangreichen Baugerüsten verstellt. Dann kam der Tag, an dem die imposante Kuppel und der weit über 1000 Quadratmeter große Raum im Inneren des Objektes erstmals ohne störende Gerüste zu sehen waren.

Jérôme: Wie haben Sie den Moment der Eröffnung erlebt?

Monika Jochinger: Diesen Moment haben mein Gatte und ich fast in Trance erlebt, da wir die letzten drei Monate vor der Eröffnung nachts nur wenige Stunden geschlafen und Tag und Nacht auf die rechtzeitige Fertigstellung der Königs-Galerie am 27. September 1995 hingearbeitet hatten.

Wir haben uns außerordentlich gefreut, dass wir im Zusammenhang mit der Eröffnung der Königs-Galerie die Ehrennadel der Stadt Kassel durch Oberbürgermeister Georg Lewandowski überreicht bekamen. Darüber hinaus waren wir sehr erfreut, dass die Königs-Galerie 1997 durch die ICSC, die Internationale Vereinigung von Shopping Malls, Centers, Arcades und Galerien, den internationalen Shoppingcenter-Preis als eine der schönsten Galerien Europas erhalten hat.

Jérôme: Wie sehen Sie die Entwicklung der Kö in den letzten 15 Jahren?

M. Jochinger: Sie war außerordentlich beeindruckend. Bis 2002 hatte das Objekt eine kontinuierliche und gradlinige Aufwärtsentwicklung, die erst mit den massiven zusätzlichen Geschäftsflächen, überwiegend auf der „Grünen Wiese“ und auf nicht integrierten Standorten, unterbrochen wurde.

Nachdem 2002 der fast drei Mal so große City-Point entstanden ist, gab es in den Folgejahren massive Frequenz-Verlagerungen innerhalb der Innenstadt. Bedauerlicherweise haben sich die Prognosen der Fachleute bestätigt, dass der Gesamtumsatz der Stadt sich dadurch nicht erhöht hat, sondern dass es nur insgesamt zu einer Verlagerung gekommen ist.

Die Königs-Galerie hat, beginnend in 2002, erstmals ermöglicht durch die Veränderung der Mietverträge nach zehn Jahren, im Jahr 2005 durch letztlich hochwertige Geschäfte entgegengesteuert. So präsentiert sie sich heute mit einem Branchenmix, der auch bundesweit für eine kleine Galerie in einem mittelgroßen Oberzentrum als einmalig zu bezeichnen ist.

Jérôme: Was erwarten Sie von der Zukunft?

M. Jochinger: Dass sich die Entscheidungsträger der Stadt Kassel, wie in den letzten Jahren erfolgreich praktiziert, auf die Innenstadt als das prosperierende Zentrum einer Region konzentrieren und damit die Belebung fortgeschrieben wird.

Von der Königs-Galerie erwarten wir, dass wir uns durch unser ständiges Bemühen um optimale Mietkonzepte den veränderten Bedingungen des Einzelhandels anpassen und unseren Kunden immer die passenden Konzepte im gehobenen Bereich präsentieren können.

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